Kimisi yatırım için, kimi oturmak için ev sahibi olmak ister. Emlak fiyatları ne zaman düşer, emlak balonu nedir? Doğru emlak alımı ne zaman? vb merak ettiğiniz emlak ile ilgili tüm soruların cevaplarını Bir Bilene Sorduk ekibimiz sordu. Gazeteci, yazar, emlak analisti ve teorisyeni Tebernüş Kireççi ile sorularınız yanıt buldu.
Emlak fiyatları ne zaman yükselir ve ne zaman düşer?
Talep olduğu zaman emlak fiyatları yükselir, talep olmadığı zaman emlak fiyatları düşer. Talebi ne belirler, talebi belirleyen bir fazla etken vardır. İlk olarak kişi başına düşen gelirdeki artışlar ve azalışlar iki ihtiyaç , ihtiyaçlar neden kaynaklanır. Dış göç, iç göç veya toplumdaki doğal artış. Nüfustaki vefat eden sayısı yenidoğan sayısından azsa o ülkede, o civarda, o şehirde emlak fiyatları yükselir. İhtiyaç olduğu kadar ev üretilmiyorsa, işyeri üretilmiyorsa emlak fiyatları yükselir.
İzleyin: Emlak balonu nedir? Emlak balonu patlarsa ne olur? Ev almak için doğru zaman mı?
Emlak balonu nedir ve emlak balonu patlarsa ne olur?
Emlak balonu emlak fiyatlarındaki yükselişi, diğer varlık fiyatlarından daha fazla olduğu dönemler için kullanılan ifadedir. Ne zaman patlar? Piyasa dengelendiği zaman patlar. Dengesizlik önce yükselir devam eder, sonra patlar. Patladığı zaman kriz olur.
Bunun en güzel örneği; 1929 ekonomik bunalımı aslında emlak balonunun patlaması ile yaşanmıştır. O dönem, ABD’nin kıyı şehrinde Miami eyaletinde yoğun krediler kullandırıyorlar, daha sonra bu krediler kullanılıyor. Sonra fırtına çıkıyor ve bu evlerin çatıları uçuyor. Evler kullanılamaz hale geliyorlar. Evlerin ipotek değeri ortadan kalkıyor. Miami bölgesinde bu evlere kredi veren bankalar batıyor. Bu batışlar eyaletteki tüm bankalar batıyor ve daha sonra bu tüm ABD genelindeki bankaların çöküşüne ve batışına neden oluyorlar. Dolayısıyla emlak balonu patladığında büyük ekonomik krize dönüşür. Dünyada 21. yüzyılda yaşanan krizlerinin tamamına yakınının temelinde bir emlak balonunun patlaması vardır.
Şu anda bulunduğumuz durum balon mu?
Şu anda yaşadığımız durum balon değil. Balon olabilmesi için arzın yani üretilen evin ihtiyaçtan daha fazla olması lazım.
Ev fiyatları neden bu kadar yüksek?
- 2018 döviz kur şokundan sonra İstanbul ve Türkiye’de üretim azaldı. Nedeni ise; İnşaat malzemelerin üzerindeki ciddi fiyat artışı var.
- 2002 ile 2018’de Türkiye’de aileler, bireyler, gayrimenkul konut almayı yatırım enstrümanı olarak görüyordu. Piyasada özellikle sosyal medya tabanlı döviz tıpkı 1989’dan itibaren 1990’lar ve 2000’lerin başındaki gibi yatırım enstrümanı haline dönüştü. Türkiye’de onun üzerine oluşturduğu konut finansman sistem vardı, bu sistem çöktü.
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı konut üretimini, inşaat yapımını zorlaştırdı. Aslında yapılanların hepsi doğru zamanlamaları yanlıştı.
- İstanbul’a özel bir durum inanılmaz biz yabancı talebi var. Sadece İstanbul’a özel mi? Hayır, Ankara’da da var İzmir’de de var kıyı şehirlerinde de var.
- Salgın ile insanların ev anlayışı değişti. İnsanlar salgından önce yüksek binalarda yaşıyordu. Bahçe sahibi olup, olmamak önemli değildi. Eğilim vardı, fakat bu kadar önemli değildi, fakat kapanmalarla beraber, “Ayaklarımız toprağa değsin anlayışı” çok yaygınlaştı.
- İzmir ile İstanbul’u bağlayan otoban açıldı, yani Türkiye’nin en büyük birinci şehri, üçüncü şehrine bağlanılır hale geldi. Bu durumda Ege bölgesine olan talebi artırdı. Sayfiye bölgelerinde artışın nedeni temelde bu.
Bu etkenlerinin hepsi emlak fiyatlarını yükseltti. Şimdi ne oldu? Geldiğimiz noktada inşaat malzemelerine fiyatlar saatlik veya günlük veriliyor. Malzeme yok. Çin şalterleri indirdi az yoğunluklu çalışıyor. Türkiye inşaat malzemeleri üretiminde ciddi ihracatçı konumundadır. Dolayısıyla Çin yeniden şalterleri açıp, emtia piyasası düzelene kadar inşaat malzemesini fiyatları yükselmez.
Bu bir balon mudur?
Temele baktığımız zaman balon gösterisi vardır. Kişi başına düşen gelirdeki artışın, çok üzerindeki emlak ve konut fiyatlarındaki artış balon demektir. Gayrimenkul konutun ihtiyaç boyutu ve finansal boyutu vardır. İhtiyaç boyutu devam ediyor. İstanbul’da şantiyeler devam edemiyor, maliyetler yükselişlerden dolayı ve çokta fazla üretim yapma şansları yok. İhtiyaçları karşılama şansı yok.
Bu süreci Berlin, Amsterdam başta olmak üzere Avrupa şehirleri de yaşıyorlar. 10 yıldan bu yana euro bazında çok ciddi yükseliş var. Göç alıyorlar, fiyatlar yükseliyor ve hanelerin, bireylerin, şirketlerin gelirlerinin çok üzerinde artıyor konut fiyatları. Bugün Avrupa’nın son 10 yılda yaşadığı süreçlerin aynısını geçtiğimiz yıl faizlerin düşmesiyle girdik. Avrupa’dan farklı olaraktan yabancı talebi Londra’da, Berlin’de de çok fazladır. Fakat Avrupa ortalamasının üzerinde bize talep var. Nedeni ise 250.000 dolara vatandaşlık veriyoruz.
Doğru emlak alımı ne zaman ve fiyatlar bu kadar yükselmişken ev almak mantıklı mıdır?
İstanbul ve Türkiye’de geçerli olan bir söz vardır. ‘’Bir almayan pişman olur, bir de satan pişman olur.’’ Aslında ev almanın doğru zamanı, yanlış zamanı yoktur. Türkiye’de gelecek 5 yıldan için, İstanbul’a gelecek 3 yıl içinde kiracı olmak, hiç olmadığı kadar zor hale gelecek. Nedeni ise; boş kiralık ev bulmak, sorunsuz ev bulmak çok zor hale gelmesi. Aynı zamanda kiralardaki artış enflasyonun ve hanelerin bireylerin gelirlerinde artıştan çok daha fazla olacak.
İstanbul’da ve Türkiye’de ev almanın doğru veya yanlış zamanı yok. Alan uzun vadede kazançlı çıkar. Dönemsel olaraktan döviz, altın, borsa, kripto paralar atak yapar, doğru ama uzun vadede konutun getirisi hepsinden yüksektir.
